2024年是房地产行业的政策“大年”恒汇证券，销售端放松行政限制、供给端缩减土地规模、“国家队”下场收购存量资源......多重政策均指向一个目标：助力楼市“去库存”。
那么这一年来，楼市“去库存”是否有明显成效？行业机构克而瑞最新报告显示，从2024年狭义库存规模变动情况来看，绝大多数的样本城市，狭义库存规模均有所下降。
郑州、青岛、佛山、东莞、南京这五大城市，去年狭义库存压降规模居前，相关指标均减少130万平方米以上，从变化幅度看，东莞狭义库存更是同比下降25%，规模显著下降。
“得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存‘成绩单’。”行业机构克而瑞表示。
这些城市狭义库存下降
我国房地产行业已进入新一轮“去库存”周期。
去年4月召开的中共中央政治局会议，提出“房地产市场供求关系新变化”这一表述，点明了我国房地产行业已进入供求新阶段。行业新阶段，市场整体处于“供过于求”的状态，宏观政策也是基于这点，从消化存量、优化增量两个大方向，助力行业修复。
过去一年，房地产行业的一系列政策，基本都是基于楼市“去库存”目标展开。中央层面调整住房信贷政策、税收政策，各地地方政府也“因城施策”，不断优化调控措施。目前，在限购方面，全国基本迈入不限购时代，限售限价等其他政策也出现大面积松动。
那么目前，我国主要城市的库存压力如何？是否有一定程度的优化？
近日，克而瑞发布的研报显示，得益于年内中央稳市场举措的出台，以及各地主管部门的积极落地执行，2024年典型城市库存指标明显减轻，交出了理想的去库存“成绩单”。
从狭义库存规模变动情况来看，去年绝大多数样本城市狭义库存规模下降。其中，郑州、青岛、佛山、东莞、南京位列前五，2024年末狭义库存均减少130万平方米以上；从变化幅度来看恒汇证券，东莞狭义库存更是同比下降25%，库存规模显著下降。
业内所称狭义库存量，主要指已批准预售的商品住宅中、尚未销售的建筑面积，主要用来衡量中短期变化。此外，还有另一指标广义库存量，后者统计范围更广，指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未动工项目和已动工未拿销证的项目。
从更即时的狭义库存指标看，郑州库存压降规模最明显，去年狭义库存降低214万平方米；青岛其次，去年狭义库存压降194万平方米；佛山、东莞、南京、济南、苏州、杭州去年狭义库存均降低超百万平方米，佛山、东莞压降量分别为169万、156万平方米。
此外，宁波、徐州、重庆、天津、武汉、深圳、厦门、常州、长春、北京、福州、南宁等城市，虽然狭义库存规模压降在百万平方米以下，但同样属于下降趋势。少数狭义库存上升的城市如西安、成都、上海，则均属于新房市场较为活跃的城市。
（数据及图表来源：克而瑞地产研究）
“狭义库存下降，说明地方已能先一步控制好新增供应的节奏，并通过保障房收储、收购闲置项目等方式进一步促进库存指标下降，去库存、降风险进程正在快速推进。”克而瑞称。
值得注意的是，部分城市狭义库存下降，不能说明去库存压力完全缓解。从去化周期指标看，据克而瑞测算，四季度百城的去化周期，整体由增转降，11月末百城去化周期为26.7个月，环比下降2%，但从同比来看为上涨26%。
分城市来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅14个月；北京、广州、深圳11月末去化周期均在20个月以上。不过，受930新政利好效应影响，一线城市楼市表现较好，比如深圳当前恒汇证券的去化周期较去年同期稳中有降，降幅达19%。
二线城市中，杭州消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险；仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月。相较而言，三四线城市整体库存问题更需重视，半数城市库存消化周期超过36个月，即便打折促销也难拉动销量。
国家统计局数据也显示，截至11月末，全国商品房待售面积73286万平方米，同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。这显示出，虽然四季度以来楼市表现向好恒汇证券，部分城市消化了不少存量，但整体而言，当前楼市的“去库存”进程仍然需要时间。
土地供应缩量助力去库存
当前房地产“去库存”仍在路上，但部分城市已现积极成效，背后很重要的原因，一是房企新盘供应大幅减少、二是土地市场整体缩量，叠加存量项目加速去化，共同助推了去库存进程。
从新房供应情况看，克而瑞表示，去年有九成样本城市供小于求，其中有14城供求差值超过100万平方米。进一步结合供求比指标，青岛、长春、重庆供求比均不到0.6，推盘节奏大幅放慢，存量项目成为了新房成交的绝对主力，城市库存压力快速减轻。
以青岛为例，去年青岛胶州老城板块新房成交2309套，全市第二，但新增供应仅1401套，仅为成交量的58%，叠加保障房收储等去库存措施推进，2024年末新房库存同比减少18%。
合理控制土地供应，也是助力房地产回到“供求平衡”的重要措施。
据克而瑞统计，2024年土地成交规模下滑，截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积10.3亿平方米、同比下滑17%。从城市视角来看，土地成交规模小于商品房成交规模，已经成为2024年的新常态，行业也由此正式迈入了去库存新周期。
将时间轴拉长来看，近年来土地市场的交易规模持续收缩，收缩速度明显快于商品房市场，全国土地供求规模连年大幅下降。克而瑞称，与2020年高点相比，近四年以来土地年成交量已经下跌超过六成，2024年的土地成交量已然和商品房年成交量相近。
不少城市都在去年明显缩减了土地供应规模，深圳、重庆、东莞等七城，去年宅地成交建面不到新房成交规模的一半，相当于长期去化周期降低6个月以上，极大减轻了库存风险。
再看曾经的新房成交“大城”重庆，土地供应也明显缩量，2024年重庆市区仅成交20宗宅地，合计成交建面135万平方米，仅为新房交易量的四分之一，推动广义消化周期下降9个月。
“土地成交‘大市’消失，一方面与新房成交规模的下降同步，另一方面也体现了地方主管部门积极调整供地节奏，削减供地规模以促进市场供求恢复。”克而瑞表示。
目前，经过去年的政策转向、多重助力，房地产去库存正在迈上正轨。不过，面对大量的商品房待售规模、以及潜在的广义库存，房地产去库存政策仍需持续发力。
克而瑞表示，鉴于行业库存仍在高位、新房销售规模较高点下降四成，在较长时间内，去库存仍将是行业将要面临的主要挑战，未来土地成交规模仍需保持与新房成交规模相适的低位。
能否有效处理去库存问题，也是房地产能否“止跌回稳”的重中之重。
财信研究院表示，高库存意味着供给充足，供给和需求处于“供强需弱”状态，购房需求的释放有待价格回归正常，这一过程就是去库存。在这一过程中，如果有力度较大的支持性政策出台，那么去库存进程会加速，缩短去库存时间，并助力缩减价格的调整幅度。
克而瑞表示，展望2025年，基于此前中央经济工作会议的定调，政策将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力。另一方面，去年四季度以来新房市场销售转好，随着需求端预期不断改善，也有望推动2025年行业投资端信心回升。
“去库存是未来一段时间的主要任务，提量、降本、增收都是消化库存的有效手段，除此之外，收储存量土地和商品房的政策措施，也应真金白银地落实到位。”财信研究院称。
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孙梦凡
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